Acheter un Bien à Maurice en tant qu’Étranger

Accéder à la propriété à l’Île Maurice n’est plus réservé à une poignée d’initiés. De nos jours, acquérir une villa de prestige, un appartement en résidence sécurisée ou une unité hôtelière satisfait tant la quête de qualité de vie que les aspirations patrimoniales internationales des investisseurs. Si le marché attire Européens et Francophones, c’est pour ses multiples programmes immobiliers, sa fiscalité adoucie, l’attribution d’un permis de résidence à partir d’un certain investissement, et un environnement législatif verrouillé pour la sécurité de l’acquisition. 

L’île, bâtie sur le métissage culturel et l’innovation touristique, a su ouvrir ses portes aux étrangers tout en préservant son identité et son cadre juridique moderne. Entre soleil, libertés économiques et perspectives d’optimisation patrimoniale, cet article complet détaille toutes les étapes, subtilités et conditions pour tirer parti des opportunités de l’immobilier mauricien en 2025.

Conditions d’éligibilité pour l’achat immobilier à l’île Maurice par un étranger

Se lancer dans l'acquisition d'un bien immobilier à l’île Maurice suppose de remplir plusieurs conditions, prévues par la réglementation mauricienne pour les non-résidents. Le processus séduit chaque année des milliers d'investisseurs cherchent un pied-à-terre tropical, un cadre fiscal stable ou tout simplement une diversification patrimoniale. Il est crucial d’identifier d’abord le statut de l’acheteur pour savoir à quel programme accéder et comment structurer son investissement selon ses objectifs.

• Être une personne physique n’ayant pas la nationalité mauricienne

• Investir à titre individuel, via une société étrangère (tels LLC, SA, SARL, Ltd), un trust ou une fondation reconnue

• Respecter les démarches d'autorisation auprès de l’EDB

• Renoncer à l’accès aux terrains agricoles, sauf exception

Statuts autorisés et entités légales : personnes physiques, sociétés, trusts et fondations

La diversité des positions autorisées en matière d’achat consacre la modernité économique du droit mauricien. Outre les acquéreurs individuels, toute une palette d’entités légales internationales peut détenir un bien à Maurice. Voici un panorama récapitulatif :

Statut/Entité	Eligibilité	Spécificités & Avantages
Personne physique non-résidente	Oui	Permet l’obtention du permis de résidence au seuil requis
Société (Ltd, SA, SARL, SCI, etc.)	Oui	Accès facilité pour une optimisation fiscale et patrimoniale, transparence exigée sur les bénéficiaires
Trust	Oui	Protection des actifs, transmission, confidentialité, encadrement spécifique
Fondation	Oui	Souplesse d’organisation, gestion multi-bénéficiaires, intérêt successoral

À chaque profil correspond une stratégie de structuration, que ce soit pour optimiser sa succession, la fiscalité ou protéger ses ayants droit. Il importe d’anticiper son choix d’entité dès la première visite, au regard de l’objectif visé, à l’import comme à l’export des fonds.

Les programmes immobiliers ouverts aux étrangers à l’île Maurice

IRS, RES, PDS, SCS, Ground+2, IHS et VEFA

L’État mauricien a construit un marché structuré autour de différents programmes qui balisent l’accès à la propriété pour un investisseur international. Qu’il s’agisse d’un environnement de golf avec le Integrated Resort Scheme, d’une petite résidence sous Real Estate Scheme, ou encore d’un investissement hôtelier via IHS, chaque programme vise un segment précis. L’évolution vers la Property Development Scheme et Smart City Scheme illustre la volonté d’élargir l’offre, en conciliant attractivité internationale et développement local durable.

• IRS : Integrated Resort Scheme, Grands resorts de luxe, terrain et services premium

• RES : Real Estate Scheme, résidences plus modestes, mais toujours haut de gamme

• PDS: Property Development Scheme, nouvelle génération, intégrant mixité, accessibilité et contribution sociale

• SCS : Smart City Scheme, zones urbaines innovantes, commerces et loisirs intégrés

• Ground+2 Scheme : appartements en copropriété à partir de deux étages

• IHS : Invest Hotel Scheme, acquisition d’unités hôtelières

Présentation des principaux programmes : enjeux, avantages et conditions d’accès

Le paysage immobilier mauricien se compose donc d’une offre plurielle, chaque programme s’adressant à une typologie d’investisseur et à un usage spécifique. Découvrez ci-dessous les spécificités marquantes :

Programme	Montant minimum	Accessibilité	Avantage phare
IRS	2 à 4 M MUR (généralement > 375 000 USD)	Villas sur golf, vastes terrains	Droit au permis de résidence
RES	Sans minimum légal (souvent > 375 000 USD)	Appartements, résidences	Flexibilité, accès facilité
PDS	À partir de 375 000 USD	Biens variés, mixité sociale	Fiscalité avantageuse, permis de résidence
SCS (Smart City)	À partir de 375 000 USD	Résidentiel/Loisirs/Business	Vie urbaine moderne, mixité
Ground+2	Minimum 175 000 USD	Appartements étage supérieur à 2 niveaux	Ouverture grand public étranger
IHS	Variable	Unités hôtelières	Gestion locative, accès aux services hôteliers

La Property Development Scheme symbolise l’esprit d’ouverture et de durabilité, prenant la suite de l’IRS et du RES, et visant à fluidifier le marché pour toutes les ambitions. Quant au Smart City Scheme, il attire une population cosmopolite et des start-ups, avec de nouvelles normes de confort et d’éco-construction dans des quartiers créatifs. Chacun peut y trouver son bonheur — Anissa, par exemple, a opté pour un appartement dans une Smart City, profitant à la fois de l’effervescence urbaine et de la flexibilité du PDS.

Cadre réglementaire de l’achat immobilier à l’Île Maurice pour les non-résidents

Le droit mauricien, d’inspiration mixte anglo-saxonne et française, pose un cadre rigoureux sécurisant l’acquisition des étrangers. La transparence du marché repose sur des organismes clés tel l’Economic Development Board, dont la médiation garantit la conformité, la légalité et la fluidité du parcours. L’intégralité des transactions est tracée, chaque étape encadrée par des professionnels assermentés qui veillent à l’intérêt de l’acheteur tout comme celui de l’économie mauricienne.

• Obligation de solliciter l’autorisation d’acquisition auprès de l’EDB

• Engagement d’un notaire mauricien et accompagnement par un conseiller juridique local

• Déclaration des fonds, traçabilité de la provenance et conformité aux normes internationales anti-blanchiment

Ce dispositif se distingue en 2025 par la rapidité de traitement, le suivi dématérialisé des dossiers et une politique d’incitation active à l’investissement responsable.

Rôle de l’Economic Development Board (EDB) et formalités d’autorisation d’acquisition

Le passage par l’EDB (Economic Development Board) constitue une étape cardinale : cette institution, véritable guichet unique de la politique économique mauricienne, centralise et instruit l’octroi de l’autorisation d’acquisition. Elle valide la conformité du projet, contrôle l’origine des capitaux et délivre le précieux sésame sans lequel aucune mutation n’est juridiquement possible.

Les principaux documents exigés incluent :

• Justificatifs d’identité et de résidence

• Justificatifs bancaires sur l’origine des fonds

• Éventuels accords des banques émettrices

• Confirmation du programme immobilier inscrit au registre EDB

Les délais, autrefois réputés longs, se sont considérablement réduits ces dernières années grâce à la digitalisation et à l’expérience acquise. Le contrôle effectué par cet organe constitue une sécurité majeure pour l’investisseur : il réduit le risque de fraude et garantit la jouissance paisible du bien, sous toutes ses formes juridiques.

Procédures d’acquisition : notaire mauricien, vérification des titres et sécurité de la transaction

La sécurité de la transaction réside dans la rigueur des procédures imposées à chaque étape, de la réservation jusqu’à la livraison du bien. Passer par un notaire mauricien n’est pas un simple formalisme : c’est une garantie juridique, une assurance de conformité et la certitude de jeter les bases saines de l’acquisition future.

Voici les jalons incontournables :

1. Contrat de réservation : signé dès que l’acheteur choisit un bien dans le cadre d’un programme (ex: PDS ou SCS). Il réserve le lot et engage les parties.

2. Dépôt de garantie : versé sur un compte séquestre, il protège l’acheteur et localise l’argent sur le sol mauricien.

3. Vérification des titres : le notaire contrôle l’antériorité et la validité du droit de propriété, écartant tout risque de contestation.

4. Autorisation EDB : pièce obligatoire préalable à la réalisation de l’acquisition.

5. Acte notarié & enregistrement : formalisation du transfert, paiement du solde, inscription au cadastre local.

Étapes administratives : contrat de réservation, dépôt de garantie, enregistrement

Chaque phase administrative fait l’objet d’un formalisme strict et de vérifications partagées par l’ensemble des acteurs impliqués. Pour illustrer, prenons le cas d’un acquéreur souhaitant acheter en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) :

• Signature du contrat de réservation PDS, IRS ou SCS après examen des plans et du cahier des charges

• Dépôt de garantie sécurisé

• Dossier transmis à l’EDB pour autorisation d’acquisition

• Contrôle des assurances obligatoires : garantie décennale, garantie d’achèvement, assurance dommages-ouvrage

• Versements échelonnés en conformité avec l’avancée des travaux, conformément à l’architecture juridique mauricienne

Le notaire, dans ce processus, est un acteur central du respect des délais et du bon déroulement administratif, apportant aussi une dimension de confiance particulièrement recherchée par les investisseurs étrangers.

Restrictions pour les étrangers : achat de terrains nus et exceptions réglementaires

L’ouverture du marché mauricien reste encadrée par des garde-fous, destinés à préserver l’intégrité du territoire et garantir le développement harmonieux des infrastructures. La principale restriction demeure celle du terrain nu : l’achat de terrains non bâtis, hors des programmes agréés, est strictement limité pour tout non-citoyen. Cela freine toute tentative de spéculation et l’étalement urbain non maîtrisé.

Type de bien	Accès étranger possible ?	Condition/Exception
Terrain nu	Non	Interdit sauf exception par décret spécial du Gouvernement
Lot PDS	Oui	Dans la limite de 2 100 m², construction sous 5 ans obligatoire
Appartements Ground+2	Oui	À partir de 175 000 USD, uniquement dans des immeubles conformes

Les principales exceptions surviennent dans les cas suivants : développement intégré validé par l’EDB, volonté de création d’emploi local, ou projet d’investisseur institutionnel assorti d’engagements environnementaux. Les acheteurs particuliers préfèrent généralement se concentrer sur les lots PDS, qui offrent plus de liberté, d’autant que la construction doit obligatoirement intervenir dans les 5 années suivant l’acquisition.

Cas particuliers d’acquisition autorisée et limites à respecter

Certains profils d’investisseurs institutionnels et de projets à dimension sociale ou éducative bénéficient d’exemptions directs, à condition de déposer un dossier solide devant l’EDB et de s’engager sur des contreparties : création d’écoles innovantes, nouveaux pôles de santé ou zone économique d’intérêt stratégique. Ces dérogations s’appliquent au compte-gouttes, après analyse approfondie, comme en témoigne le cas d’un développeur français ayant obtenu, sous signature d’un Pacte Social, l’autorisation de développer un projet éducatif sur un terrain nu à Moka en 2024.

• Limite stricte à la subdivision de terrains

• Respect du plan local d’aménagement pour les programmes PDS et SCS

• Aucun accès au foncier classé agricole durable ou forêt protégée

Il est donc recommandé de privilégier les lots intégrés à un programme approuvé, profitant à la fois de la sécurité de l’investissement et de la valorisation longue durée du bien.

Régime fiscal avantageux pour les investisseurs immobiliers étrangers à l’Île Maurice

L’attractivité fiscale figure parmi les premiers moteurs de l’investissement international à Maurice. Les autorités locales ont bâti une offre séduisante, reposant sur la simplicité, la stabilité et la modération des prélèvements tant sur les personnes que sur les structures juridiques accueillies. Ce régime concerne indifféremment les personnes physiques, morales ou structures hybrides engageant une acquisition sur l’ensemble du territoire éligible.

• Imposition à taux unique de 15 % sur le revenu et les revenus locatifs

• Aucune taxe foncière pendant plusieurs années sous PDS, IRS, RES

• Exonération totale de droits de succession pour les biens acquis à travers un programme

• Absence d’impôt sur les plus-values immobilières lors de la revente

• Conventions fiscales avec la France, l’Allemagne, la Suisse, la Belgique, etc.

• Rapatriement libre des fonds et des loyers à l’international

Absence d’impôt sur la fortune, plus-values et droits de succession : la fiscalité optimisée

Impossible de parler d’acquisition sans détailler la neutralité fiscale : Maurice ne connaît ni ISF, ni taxe sur la fortune immobilière, ni droits de succession sur les transmissions en ligne directe. La transmission intergénérationnelle d’un bien PDS ou IRS est donc simplifiée et protégée, ce qui rassure nombre d’investisseurs soucieux de la continuité familiale.

Le tableau suivant synthétise les principaux avantages :

Imposition/Taxe	Montant/Appareil	Situation particulière
Impôt sur les revenus	15 % flat tax	Applicable sur loyers, dividendes, intérêts
Taxe foncière	Exonérée (durée selon programme : PDS, IRS, RES)	Après délai, taux local modéré
Impôt sur plus-values	Aucun	Libre revente, valeur au marché
Droits de succession	Aucun	Transmission facilitée

Cette légèreté fiscale, reconnue mondialement, fait de l'île un refuge notoire pour l’optimisation de patrimoine, à condition de respecter les critères d’intégrité et de conformité détaillés précédemment.

Obtention du permis de résidence mauricien grâce à l’investissement immobilier

L’un des atouts phares de l’acquisition dans un programme agréé (IRS, RES, PDS, SCS notamment) est la possibilité de décrocher un permis de résidence permanent, valable pour l’acheteur, son époux/se ainsi que les enfants à charge jusqu’à 24 ans. Cette disposition, unique dans la région, a radicalement modifié le profil des nouveaux résidents : familles souhaitant alterner entre Europe et Océan Indien, entrepreneurs nomades, jeunes retraités ou héritiers patrimoniaux.

• Montant minimum d’investissement fixé à 375 000 USD ou équivalent

• Bénéficiaires : conjoint(e), enfants et, sous condition, parents à charge

• Permis renouvelable tant que la propriété est détenue

Montant minimum requis, conditions de validité et atouts du statut de résident

La barre des 375 000 USD, parfois un peu plus pour l’IRS, conditionne l’accès au permis de résidence : au-delà du visa d’affaires ou de tourisme classique, ce permis offre presque toute la palette des droits d’un citoyen (hors politique et achat foncier libre). Il n’oblige pas à résider à plein temps sur l’île et peut donc s’inscrire dans un projet saisonnier, locatif ou multi-résidentiel.

Les exemptions bénéficient aussi à la famille proche, favorisant l’installation progressive ou le regroupement familial. Les investisseurs jouissent par ailleurs d’une indépendance professionnelle : ils peuvent travailler ou non, créer une société locale ou piloter leur structure à l’étranger sans contrôle de devises ni restriction de mouvements bancaires.

Documents et préparation du dossier d’achat immobilier à l’Île Maurice pour étranger

La réussite du dossier d’acquisition repose sur une préparation méticuleuse des pièces à fournir, l’analyse rigoureuse de la provenance des fonds et la complétude de la documentation juridique. Cette rigueur accélère non seulement le passage devant notaire et l’obtention de l’autorisation EDB, mais sécurise aussi la position du nouveau propriétaire pour la revente future ou la transmission successorale.

Liste non exhaustive des pièces à préparer :

• Pour les acheteurs individuels :

  • Passeport en cours de validité

  • Justificatif de domicile récent

  • Relevés bancaires et preuve de l’origine licite des fonds

  • Casier judiciaire vierge

• Pour les sociétés :

  • Statuts à jour, registre des actionnaires

  • Procès-verbaux récents, identification des UBOs (bénéficiaires effectifs)

  • Certificat de constitution

• Documents relatifs au bien :

  • Actes et titres précédents

  • Plans validés

  • Certificats d’achèvement, de conformité et d’assurance

Pièces justificatives pour acheteurs individuels et personnes morales, importance de l’accompagnement juridique

Engager un avocat ou un notaire dès la phase de réservation constitue une double protection : il assure la cohérence de chaque justificatif avec les attentes du promoteur, du notaire, et de l’EDB, et prévient tout rejet ou allongement des délais. De nombreux investisseurs font appel à des cabinets spécialisés locaux, ceux-ci connaissant les usages et canaux officiels et facilitant la préparation du dossier dès l’étranger.

Cette stratégie se révèle particulièrement efficace pour les achats sur plan où la conformité du pilotage des fonds et la vérification du projet architectural (VEFA) demandent professionnalisme et précision documentaire. Ainsi, chaque pièce devient le passeport du succès de l’acquisition initiée !

Étapes clés du processus d’acquisition pour un étranger à l’Île Maurice : de la recherche à la livraison

Le parcours d’acquisition s’apparente à une aventure ponctuée de jalons essentiels : de la prospection à la remise des clés, chaque phase demande anticipation et vigilance. Redécouvrons ces moments à travers les yeux de Lucas, entrepreneur lyonnais, ayant sécurisé une villa IRS pour sa famille : après le choix du projet, la signature du contrat de réservation a engendré l’immobilisation de fonds dans une banque mauricienne, suivie de la constitution du dossier devant l’EDB. Une fois l’accord reçu, la vente a été actée par le notaire, précédée d’une analyse approfondie des titres et du cahier des charges de la villa, jusqu’à la remise des clés et l’obtention du permis de résidence longtemps espéré.

• Prise de contact avec agence ou promoteur agréé EDB

• Visite et sélection de biens dans le programme cible

• Signature du contrat de réservation et dépôt de garantie

• Constitution du dossier d’acquisition pour autorisation

• Passage devant notaire, paiement du solde, enregistrement officiel

• Livraison du bien, activation des garanties VEFA (décennale, achèvement, dommages-ouvrages)

Vigilance à chaque phase : conseils pour sécuriser l’investissement et optimiser l’usage du bien

Plusieurs points d’attention maximisent la sécurité : toujours vérifier la concordance entre la description du bien, le registre foncier et les documents EDB reçus ; privilégier les promoteurs reconnus dans chaque programme (PDS, IRS, RES, SCS) et examiner la solidité financière de ceux qui proposent de la VEFA. Il est conseillé de négocier des clauses suspensives fortes dans le contrat de réservation (condition d’obtention du permis, de financement, de conformité du bien à la livraison, etc.).

L’usage du bien peut alors varier : résidence secondaire saisonnière, location encadrée par des gestionnaires agréés, bénéfice des équipements communs typiques de chaque programme (piscine, gardiennage, spa). L’optimisation de la gestion et la revente future sont facilitées par le dynamisme du marché, le carnet d’adresses des agents locaux et la liberté de sortie sans taxation confiscatoire.

Étape	Objectif/Partie prenante	Temps moyen	Conseil-clé
Recherche	Investisseur, agence locale	1 à 4 semaines	Prendre le temps d’étudier chaque programme
Dossier & Réservation	Notaire/Promoteur	1 à 2 semaines	Demander une check-list exhaustive
Autorisation EDB	EDB, acheteur	2 à 5 semaines	Suivre le dossier et relancer régulièrement
Vente notariée & livraison	Notaire, vendeur	3 à 6 semaines (livraison VEFA plus longue)	Confirmer les garanties et la conformité finale

Se tenir informé des dernières évolutions réglementaires et solliciter une expertise locale approfondie sont les meilleurs atouts pour transformer son rêve d’acquisition à l’Île Maurice en succès patrimonial durable.

Quelles sont les principales différences entre IRS, RES et PDS à l’Île Maurice ?

Les IRS (Integrated Resort Scheme) ciblent les grandes villas sur golf avec services premium, destinés aux investisseurs fortunés. Le RES (Real Estate Scheme) propose des résidences et appartements souvent plus abordables, ouverts à un public plus large. Le PDS (Property Development Scheme) a remplacé IRS et RES, avec plus de mixité sociale, des critères environnementaux et une fiscalité optimisée.

Peut-on obtenir un permis de résidence en achetant un appartement Ground+2 à Maurice ?

Oui, si le montant de l’acquisition atteint ou dépasse 375 000 USD, dans un immeuble éligible au Ground+2 Scheme, cela ouvre droit au permis de résidence pour l’acheteur et ses proches.

Quelles taxes s’appliquent aux étrangers propriétaires d’un bien à Maurice ?

Le régime fiscal offre un taux de 15 % unique sur les revenus, aucune taxe foncière temporaire selon le programme, pas d’impôt sur la fortune ni de droits de succession, et les plus-values sont exonérées d’impôts.

Un non-résident peut-il accéder librement à n’importe quel type de bien immobilier à Maurice ?

Non, l’acquisition des terrains agricoles, des terrains nus hors programmes agréés et de certains types de biens reste interdite sauf dérogation spéciale délivrée par les autorités mauriciennes.

Est-il possible de louer son bien acquis à Maurice à des tiers ?

Oui, un investisseur étranger a le droit de louer son bien, directement ou via un gestionnaire agrée, ce qui lui permet de percevoir des revenus locatifs librement rapatriables.